Le viager : un contrat particulier de vente immobilière

viager-venteLa vente en viager constitue la solution idéale pour compléter une retraite insuffisante quand on possède un bien immobilier et que l’on souhaite continuer d’en profiter.

Elle est aussi, pour l’acquéreur qui anticipe sur son avenir, le moyen de développer son patrimoine immobilier à moindre coût.

Nous vous livrons nos explications sur le fonctionnement du viager ainsi que sur les avantages et inconvénients de la vente viagère.  

Qu’est-ce que le viager ?

Le concept de viager remonte au IXe siècle, lorsque Charles II l’a instauré. C’est donc une très ancienne institution. Le mot serait issu du vieux français « viage » que l’on traduit aujourd’hui par « temps de vie ». 

On peut être tenté d’y voir un concept douteux quand on imagine que le débirentier (l’acquéreur) bénéficiera d’un bien au décès du crédirentier (le vendeur). Il n’en est rien.

En effet, la propriété est transférée dès le jour de la signature du contrat de vente (et non au décès du crédirentier). Le paiement se compose généralement de deux parties :

le bouquet (une somme versée en une fois, calculée en fonction de la valeur du bien et de  l’espérance de vie du vendeur)

la rente viagère (une somme à verser mensuellement, trimestriellement ou annuellement jusqu’au décès du vendeur ou jusqu’au terme d’une durée préalablement fixée : 10, 15, 20 ans, par exemple).

Le bouquet étant facultatif, il arrive qu’il n’y en ait pas, notamment quand le vendeur a déjà des économies de côté. Dans ce cas, la rente viagère sera forcément plus élevée, ce qui lui assurera un train de vie plus confortable sans toucher à ses économies. En Belgique, il est fréquent d’opter pour une durée de la rente contractuellement limitée à 15 ans.

Des personnalités célèbres comme, en France, le général de Gaulle, Valery Giscard d’Estaing ou, plus loin encore, l’impératrice Marie-Louise, épouse de Napoléon, firent des acquisitions en viager.

Le montant du bouquet et de la rente viagère sont calculés par un spécialiste afin que le contrat soit équilibré et que l’aléa lié au décès du crédirentier n’ait pas un impact trop inégal pour l’un ou l’autre des signataires.

L’acte de vente est toujours signé devant notaire.

Avantages et inconvénients de la vente en viager

Deux viagers coexistent.

Le viager libre

Le bien est alors vendu en pleine propriété, libre d’occupation ou seulement occupé par un locataire. L’acheteur pourra emménager dans le bien ou, s’il est loué, percevoir les loyers. C’est une situation assez rare.

Les avantages du viager libre

Acheter en viager est intéressant pour l’acquéreur quand le vendeur est encore jeune car le montant de la rente mensuelle s’avère généralement inférieur aux mensualités d’un emprunt bancaire. Cela évite même, souvent, de passer par une banque pour acheter.

Quant au vendeur, il peut bénéficier d’une rente dont le montant est généralement supérieur à celui d’un loyer, sans les aléas, la gestion et les risques liés à la location.

Le viager occupé

Le bien est occupé par le vendeur. Seule, la nue-propriété est transférée à l’acheteur. Le vendeur conserve soit l’usufruit, soit seulement le droit d’usage et d’habitation.

L’usufruit, est le droit d’utiliser, habiter et louer le bien. Le vendeur peut donc louer son bien et en recueillir les loyers. Le droit d’usufruit peut être vendu mais c’est très rare.

Le droit d’usage et d’habitation, c’est seulement le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire de l’occuper. Ce droit ne peut en aucun cas être vendu. Celui qui en bénéficie ne peut pas louer le bien ni même le proposer pour une occupation gratuite à une autre personne (sauf accord exprès de l’acquéreur). Si le vendeur souhaite partir, il perd son droit d’usage et d’habitation au profit de l’acheteur.

C’est le cas le plus fréquent.

Les avantages du viager occupé

Pour les vendeurs : cela leur permet de continuer à vivre chez eux tout en ayant des conditions de vie plus confortables puisqu’ils bénéficient d’une rente.

Pour les acquéreurs : ils augmentent leur patrimoine sans devoir payer les charges quotidiennes afférentes ni l’entretien. Ils bénéficient également d’une décote sur le prix du bien et gardent la possibilité de revendre.

Les inconvénients du viager

Pour l’acheteur, ce dispositif présente plusieurs inconvénients : il paie les frais notariés et les gros travaux.

Par ailleurs, si la durée de la rente viagère n’est pas contractuellement fixée, l’acheteur peut être amené à payer plus que la valeur du bien. En effet, ce sera le cas si le vendeur vit plus longtemps que ce qui était statistiquement prévu. De même, l’acheteur peut décéder avant son vendeur. Enfin, il ne pourra profiter de son bien qu’au décès du crédirentier.

À noter : le viager peut être annulé quand le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat ou quand il décède d’une maladie qu’il avait déjà lors de la signature et qui était portée à la connaissance de son vendeur.

Pour le vendeur, les inconvénients peuvent être lourds : il retire de son patrimoine successoral le bien immobilier mis en viager. Ainsi, ses héritiers n’en bénéficieront pas. Il ne peut plus le vendre et doit payer les charges courantes et d’entretien du bien (pas les gros travaux).

Vendre en viager pour éviter des frais de succession ou de donation

Vendre en viager à ses héritiers peut être un moyen de réduire les droits de succession et de donation. Cela peut alors constituer une technique de planification successorale.

Attention toutefois, le fisc se montre assez suspicieux face à un tel montage car il craint une donation déguisée.

C’est encore plus complexe en présence de plusieurs enfants, car cela pourrait masquer un avantage accordé à un seul d’entre eux.

Il convient donc d’être très rigoureux sur le calcul des montants. Quant aux paiements, ils doivent être réels et la procédure scrupuleusement respectée.

La loi successorale de 2018 permet désormais aux parents et aux enfants de s’arranger entre eux sur des points précis grâce au pacte successoral sans pour autant attirer la méfiance du fisc.

Le dispositif du viager est plus généralement conçu pour être utilisé par des vendeurs sans enfants.

En outre, afin que chacun s’y retrouve, l’idéal est que le crédirentier et l’acquéreur présentent une différence d’âge d’au moins 20 ans.

Le viager, lorsque les deux parties prennent leurs dispositions pour que le contrat se passe au mieux (rente viagère limitée contractuellement dans le temps, différence d’âge minimum, calcul du bouquet et de la rente au plus juste…), n’est pas un pari sur l’avenir mais un contrat par lequel le vendeur améliore significativement son niveau de vie durant ses vieux jours, et l’acheteur accède à la propriété sans passer par un crédit bancaire. Pour cela, ce dernier doit avoir un objectif d’occupation du bien à moyen terme et non à court terme.

Emma Menebrode